Gaziantep’te ev fiyatları yükselmeye devam ediyor!

Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 2,4 oranında artış kaydederek 111 bin 241 adet oldu. Salgın koşullarının devam etmesine rağmen gerçekleşen bu artışta baz etkisinin rolü var. Pandemiden kaynaklı kısıtlamalar 2020 Mart ayı ortalarında başladığında konut satışlarında da büyük düşüş gerçekleşmişti. Mart ayı konut satış rakamı Şubat ayına göre yüzde 37,0 oranında artışa işaret etse de ilk üç aylık Ocak-Şubat-Mart döneminde gerçekleşen toplam konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 22,9 oranında azalma göstererek 263 bin 050 adede gerilemiş durumda. İlk çeyrekte Gaziantep konut satışları 6 bin 391 adet olarak gerçekleşti. Aşı tedariğinde problemler yaşanması ve vaka sayılarının hızla artmasıyla birlikte yeni kısıtlama tedbirlerinin uygulamaya koyulması konut piyasası açısından işleri zorlaştırıyor. Diğer yandan TL’de yaşanan ciddi değer kaybı nedeniyle yabancılar, Türkiye konut piyasasına rağbet gösteriyor. Mart ayında yabancılara yapılan konut satışlarının sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 39,9 artış göstererek 4 bin 248 adede ulaştı. Konut fiyatları ise büyük ölçüde maliyet enflasyonunun etkisi ile artışını sürdürüyor.

Gaziantep’te ev fiyatları

Gaziantep’te satılık daire fiyatları geçen sene yüzde 37,9 düzeyinde artış kaydetti. Bununla birlikte bu yılın Ocak, Şubat ve Mart aylarında Gaziantep genelinde satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 19,9 oranında azalarak 6 bin 391 adede geriledi. İpotekli konut satışlarında ise düşüş yüzde 65,3’ü buldu. Gaziantep’in en kalabalık ilçesi olmasının yanında en çok konut satışı yapılan bölgesi de olan Şahinbey’de Mart ayı itibarıyla satılık daire fiyatları son bir yılda yüzde 38,6 oranında artış göstermiş oldu. Şahinbey genelinde 3+1 daireler için Mart ayı ortalama satış fiyatı 441.000 TL düzeyinde gerçekleşti. Şehitkamil satılık daire fiyatları son bir yılda yüzde 40,2 artış sağlarken 3+1 daireler için Mart ayı ortalama satış fiyatı 480.000 TL şeklinde oluştu. Nizip’te ev fiyatları bir yıllık süreçte yüzde 47,8 oranında artış sağladı. Nizip 3+1 daire fiyatları Mart ayında ortalama 391.500 TL düzeyinde seyretti.

Gaziantep genelinde kiralık ev fiyatları son bir yılda yüzde … oranında artış gösterdi. Kiraların en çok artış gösterdiği ilçe ise Şehitkamil oldu. Şehitkamil’de kiralık daire fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 24,8 oranında arttı. Şahinbey kiralık ev fiyatları son bir yılda yüzde 22,6 oranından artış gösterdi. Pandemi sürecinde üniversitelerde uzaktan eğitime geçilmesi ve salgın koşulları sebebiyle kiracıların gerekli olmadıkça taşınmamayı tercih etmeleri nedeniyle ülke genelinde kira fiyatlarındaki artış oranları enflasyonun altında kaldı. Hane halkı alım gücündeki azalmanın da etkisiyle salgın koşulları devam ettiği sürece kira fiyatlarındaki artışların sınırlı olması bekleniyor.

Konut fiyatları neden yükseliyor?

Geçtiğimiz yıl salgın haberlerinin yarattığı şokun etkisiyle konut satışları Nisan ayında son 7 yılın en düşük düzeyine gerilemişti. Salgının ekonomik etkilerini azaltmaya yönelik olarak alınan önlemler neticesinde kamu bankaları eliyle konut kredisi faiz oranlarında yapılan kampanyalarla yaz aylarında rekor düzeyde konut satışları gerçekleşti. Devamında ekonomi politikasındaki değişikliklerin etkisiyle satışlar sonbaharla birlikte düşüş trendine girse de yıl sonu itibarıyla gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışı rekor getirdi. Talepte yaşanan bu artış fiyatları yukarı taşıdı ve konut fiyatları, 2020’de yüzde 30,3’lük artışla enflasyon oranının da üzerinde seyrederek reel olarak artış gösterdi.

Ancak bu yılın Ocak ve Şubat aylarında konut satışları çakıldı. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre Ocak-Şubat-Mart aylarında ülke genelinde konut satış rakamı 263 bin 050 olurken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 22,9 oranında gerileme sergiledi. Asıl dramatik düşüş ise ipotekli satışlarda yaşandı. Faizlerin geldiği seviyenin etkisiyle ipotekli satışlar önceki yılın aynı dönemine göre 63,5 oranında azalarak 47 bin 216 adede geriledi.

Diğer yandan salgın sürecinde evden çalışma şeklinin yaygın olarak hayata geçmesiyle birlikte bireyler artık konutlara barınma işlevinin ötesinde farklı bir gözle bakmaya başladılar. Salgın döneminde uzun bir süre evden çalışmayı deneyimleyen beyaz yakalı çalışan kesimde konutların iç ve dış mekân düzenlemeleriyle ilgili yeni talepler ortaya çıktı. Evdeki karmaşadan izole olarak bağımsız bir ortamda çalışabilmeye olanak sağlayan iç mekân düzenlemeleri aranır hâle geldi. Yapılaşmanın çok daha yoğun olduğu şehir merkezlerinde fazla yer bulamayan balkon, teras, bahçe gibi dış mekân kullanım alanları rağbet görmeye başladı. Salgın kısıtlamaları nedeniyle yürürlüğe koyulan sokağa çıkma yasakları özellikle bahçeli müstakil evlere olan talebi patlattı. Bunun sonucu olarak salgın döneminde Gaziantep’te müstakil ev ve villaların satış ve kiralama fiyatlarındaki artış oranları diğer konut türlerine göre çok daha yüksek seviyelerde gerçekleşti.

Artış devam edecek mi?

Pandeminin başladığı dönemde salgının ekonomik etkilerinin hafifletilmesi amacıyla alınan piyasa koşullarının altındaki kredi faiz oranları gibi önlemlerle birlikte tavan yapan talep, fiyatların hızlı bir şekilde yükselişinde önemli rol oynadı. Bu sene inşaat sektörüne yönelik özel desteklerin sağlanması ve bunun sonucu olarak artan talebe bağlı fiyat artışlarının gerçekleşmesi zor görünüyor. Ancak, fiyatlarda maliyet kaynaklı bir yükselişin yaşanması kaçınılmaz. Yılın ilk üç ayında bunun etkileri çok açık görüldü. TUİK’in son olarak paylaştığı inşaat maliyet endeksi verilerine göre maliyetler bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 27,82 oranında artmış durumda. Malzeme endeksindeki artış yüzde 32,17’yi, işçilik endeksinde ise yüzde 19,45’i buldu. Maliyetlerdeki bu artışların büyük ölçüde henüz sıfır konut fiyatlarına yansımadığı görülüyor. Tedarik sürecindeki sorunların giderilmesi ve aşılama çalışmalarının hız kazanması halinde toplumsal bağışıklığın sağlanması doğrultusunda yol alınabilir. Bu yönde işaretler gelmeye başlaması durumunda hızlı bir normalleşme sürecine girilebilir ve konut piyasasında da olumlu bir hava esmeye başlar. Ancak tersi durumda ekonomik görünümün giderek kötüleşmesi ve TL’nin değer kaybetmeye devam etmesi durumu ile karşılaşılır. Bunun sonucunda özellikle malzeme maliyetlerinde yüksek artışların devam etmesi ve bunların da orta vadede konut fiyatlarına yansıması gerçekleşecektir. Hane halkı alım gücünün daha da düşmesi ile sonuçlanacak bu senaryoda konut satışlarının dip seviyeleri görmesi sürpriz olmaz.

2018 yılından beri Türkiye’de de faaliyet gösteren global emlak arama motoru Flatfy, satılık veya kiralık konut arayışında olan kişilere çok geniş bir emlak ilan havuzu sunmasının yanında periyodik olarak emlak sektöründeki fiyat değişimleri ve trendlere ilişkin raporlar yayımlıyor. Flatfy tarafından sunulan bu raporlar dönemsel dalgalanmaları, trend analizlerini gösteriyor ve ev arayışında olan kişilere yol gösterici bir nitelik taşıyor.