Gaziantep’teki hukuk çevrelerini de yakından ilgilendiren taşınmaz uyuşmazlığında Yargıtay’ın değerlendirmesi, ev alım satımlarında yalnızca tapu kaydına bakmanın her durumda yeterli olmayabileceğini bir kez daha ortaya koydu.
Müteahhitten bir daire satın alan, parasını ödeyip konuta yerleşen ancak tapuyu üzerine alamayan tüketicinin açtığı davada, taşınmazı daha sonra devralan kişinin “iyi niyetli alıcı” olup olmadığı tartışıldı. Dosyada konutun yıllardır ilk alıcı tarafından kullanılması ve bu durumun sonradan tapuyu alan kişi tarafından bilinip bilinmediği belirleyici unsurlar arasında yer aldı.
Parasını ödediği evde oturuyordu, tapu başka kişiye geçti
Dava konusu olayda tüketicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerden birini satın aldığı ve 2013 yılında daireyi teslim aldığı belirtildi.
Satışın ardından abonelik işlemlerini tamamlayan alıcı, ailesiyle birlikte konuta yerleşti. Ancak bedelini ödediği dairenin tapusunu üzerine geçiremedi.
Asıl dikkat çeken gelişme ise bundan sonra yaşandı.
Tüketicinin oturduğu dairenin tapusu, müteahhit ile ticari ilişkisi bulunan başka bir kişiye devredildi. İlk alıcı, bu işlemin kendisinden mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebiyle dava açtı.
Mahkeme dosyasında yer alan abonelik kayıtları ve tanık anlatımları, tüketicinin taşınmazı uzun süredir fiilen kullandığını ortaya koydu. Tapuyu sonradan alan kişinin ise daireyi görmeden satın aldığı yönündeki savunması mahkeme tarafından hayatın olağan akışıyla bağdaşmayan bir durum olarak değerlendirildi.
Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi kararı değiştirmedi
Dosyanın istinaf aşamasında Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de ilk derece mahkemesinin değerlendirmesini yerinde buldu.
Buradaki kritik nokta, tapunun kimin adına kayıtlı olduğundan ziyade, tapuyu sonradan devralan kişinin taşınmazın gerçek kullanım durumundan haberdar olup olmadığıydı.
Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımları kural olarak korunuyor. Fakat alıcının taşınmazdaki fiili durumu bildiği veya normal bir araştırmayla öğrenebilecek durumda olduğu belirlenirse aynı korumadan yararlanması mümkün olmayabiliyor.
Yargıtay’ın gayrimenkul hukukundaki yerleşik yaklaşımında da bağımsız bölümün fiilen görülmeden, yalnızca tapudaki kayda dayanılarak satın alınması bazı somut olaylarda iyi niyet savunmasının reddedilmesine gerekçe yapılabiliyor.
Ev alacaklara önemli uyarı: Sadece tapuya bakmayın
Kararın ortaya koyduğu en önemli ayrıntı, konut satın alırken tapu kaydının yanında taşınmazın fiili durumunun da mutlaka araştırılması gerektiği.
Bir daire satın alınmadan önce;
Tapu kaydındaki bilgiler,
Şerh ve takyidatlar,
Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı,
Konutta oturan kişinin hangi hukuki gerekçeyle bulunduğu,
Satıcının taşınmaz üzerindeki hakkının niteliği
ayrıntılı biçimde incelenmeli.
Özellikle müteahhitten veya üçüncü bir kişiden alınan konutlarda, satışın hukuki dayanağının ve taşınmazın geçmişinin araştırılması ileride ortaya çıkabilecek tapu iptal ve tescil davaları açısından büyük önem taşıyor.
Bu karar “tapusu olan herkes evini kaybeder” anlamına gelmiyor
Kararın kamuoyunda yanlış anlaşılmaması gereken bir başka yönü de burada.
Yargıtay’ın değerlendirmesi, “tapusu olan herkesin mülkiyeti tartışmaya açılır” şeklinde genel bir kural getirmiyor. Her uyuşmazlık kendi olayının şartlarına göre değerlendiriliyor.
Somut olayda satışın nasıl gerçekleştiği, bedelin ödenip ödenmediği, taşınmazın kime teslim edildiği, kim tarafından kullanıldığı ve sonradan tapuyu alan kişinin mevcut durumu bilip bilmediği gibi birçok unsur birlikte ele alınıyor.
Dolayısıyla yalnızca bir konutta başka bir kişinin oturuyor olması bile tek başına tapunun iptal edileceği anlamına gelmiyor. Asıl mesele, üçüncü kişinin taşınmazdaki hukuki ve fiili durumu bilmesine rağmen iyi niyet iddiasında bulunup bulunamayacağı.
Yargıtay’ın mesajı net: Fiili durum da araştırılmalı
Dosyada ilk alıcının konutta uzun süredir yaşadığına ilişkin kayıt ve tanık anlatımlarının bulunması, sonradan tapuyu alan kişinin iyi niyet iddiasının değerlendirilmesinde önemli rol oynadı.
Yargıtay’ın taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin yaklaşımı da alıcının makul araştırma yükümlülüğüne dikkat çekiyor. Nitekim Yargıtay kararlarına ilişkin hukuk kaynaklarında, bağımsız bölümün hiç görülmeden yalnızca tapu işlemi üzerinden satın alınmasının bazı durumlarda iyi niyet savunmasını geçersiz kılabileceği aktarılıyor.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli konut alımlarında “Tapu temiz görünüyor, sorun yok” düşüncesiyle hareket etmek yerine taşınmazın hem hukuki hem de fiili durumunun kontrol edilmesi önem taşıyor.